Thị trường nhà đất tại Việt Nam đang trải qua một giai đoạn thời kỳ xuống dốc kéo dài tính từ cuối năm 2022. Song song với sự lao đao của doanh nghiệp, những nhà đầu tư bất động sản có mong muốn tham gia vào thị trường hiện tại cũng đang đối diện với sự hoang mang, lo lắng và bị động chờ đợi sự nóng lên của thị trường.
Để tối ưu những quyết định đầu tư, bài viết dưới đây của JapanBiz sẽ chỉ rõ những yếu tố rủi ro xuất phát từ thị trường hiện tại và phân tích những triển vọng về sự tăng trưởng của các phân khúc bất động sản trong giai đoạn 2023 – 2025.
Mục lục
- Thực trạng thị trường Bất động sản 6 tháng đầu năm 2023
- Lý giải nguyên nhân đằng sau sự những rủi ro của thị trường bất động sản
- Động thái của chính phủ: Giải nguy thị trường
- Triển vọng giai đoạn năm 2023 – 2025: Phân khúc tiềm năng cho nhà đầu tư
- Bí quyết phòng tránh rủi ro và đầu tư nhà đất hiệu quả
Thực trạng thị trường Bất động sản 6 tháng đầu năm 2023
Bắt đầu từ quý IV/2022, làn sóng suy thoái ở thị trường bất động sản tiếp tục kéo dài, gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư muốn gia nhập thị trường.
Theo dữ liệu thống kê trong 5 tháng đầu năm 2023, Tổng cục Thống kê thuộc Bộ Kế Hoạch & Đầu Tư đã tiếp tục cho thấy một tình hình biến đổi đáng chú ý trong lĩnh vực nhà đất. Cụ thể, tỷ lệ doanh nghiệp trong lĩnh vực này giải thể đã đạt đến con số khá đáng ngạc nhiên, lên tới 30,4%. Điều này cho thấy một sự thay đổi đáng kể trong cấu trúc thị trường. Ngoài ra, việc thành lập các doanh nghiệp mới trong ngành cũng ghi nhận một sự giảm mạnh, lên đến 61,4% so với cùng kỳ của năm trước.
Trong việc nghiên cứu về hành vi mua bán nhà đất, xu hướng cập nhật cho thấy rằng nhu cầu tìm kiếm bất động sản đã giảm đi đáng kể, đạt tới mức 34%. Không chỉ nhu cầu mua, mà cả việc rao bán nhà đất cũng ghi nhận một sự suy giảm đáng kể. Số lượng đăng tin rao bán nhà đã tụt hơn 40%, chính xác là 42%, so với năm 2022. Điều này thể hiện một cách rõ ràng sự biến đổi vô cùng lớn về cung và cầu trên thị trường nhà đất hiện nay.
Như vậy, tình hình bất động sản đang đóng băng kéo theo các hoạt động giao dịch gần như bị trì trệ: người bán gặp khó khăn về việc tiến hành giao dịch, còn người mua thì thận trọng hơn bao giờ hết. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp trong ngành đang phải đối mặt với những thách thức nghiêm trọng, buộc họ phải áp dụng các biện pháp “thắt lưng buộc bụng” để duy trì hoạt động kinh doanh.
Theo các số liệu được ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các công ty có quy mô dưới 100 nhân viên đã ghi nhận mức giảm từ 20% đến 50%, trong khi các doanh nghiệp lớn hơn với hơn 100 nhân viên thậm chí phải đối mặt với sự suy giảm lên đến 70% đến 80%. Điều đáng chú ý là, hơn 40% doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản trong cuộc khảo sát đã phải thực hiện việc cắt giảm mức lương nhân sự từ 10% đến 20%.
Theo chia sẻ của một doanh nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, việc tối ưu hóa hoạt động và quản lý tài chính đang được xem xét là giải pháp hàng đầu, kết hợp với việc thực hiện những thay đổi cấp tiến trong chiến lược kinh doanh bất động sản theo hướng bền vững. Trong thời gian thị trường trầm lắng, các doanh nghiệp cần duy trì lòng tin, tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng để phát triển các sản phẩm mới, có chất lượng cao, từ đó mang lại giá trị tốt nhất cho khách hàng khi thị trường trở lại vận động sôi động.
Lý giải nguyên nhân đằng sau sự những rủi ro của thị trường bất động sản
Trong nửa cuối năm 2023, thị trường bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục đối mặt với hàng loạt khó khăn, miễn là những “căn cơ” cốt lõi vẫn chưa được giải quyết một cách toàn diện. Các rủi ro đầu tư bất động sản này chủ yếu bắt nguồn từ tình trạng vướng mắc về pháp lý chưa thể được giải quyết kịp thời, cùng với việc nguồn vốn đầu tư ngày càng bị thu hẹp. Hơn nữa, tình trạng liên tiếp các vụ vi phạm đã gây sự mất niềm tin của nhà đầu tư, từ đó làm suy giảm thanh khoản trên thị trường một cách đáng kể và làm gián đoạn quan hệ cung cầu gân nên sự bất hợp lý về giá cả.
Chuyên gia tài chính – ngân hàng, TS Cấn Văn Lực, cũng đã đưa ra nhận định tương tự về tình hình. Ông nhấn mạnh, “Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn do những vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn; sự gia tăng lạm phát và lãi suất cao; sự sử dụng đòn bẩy tài chính lớn của các doanh nghiệp bất động sản, cùng với việc đầu tư dàn trải, đã đẩy giá lên quá mức. Tình hình không ai có thể tiên đoán được rằng thị trường bất động sản sẽ bất ổn như hiện tại.”
Hơn nữa, với những phân tích về thị trường bất động sản toàn cầu, ông cũng nhận thấy rằng nguyên nhân khác cũng đã dẫn đến sự suy giảm của thị trường trong giai đoạn hiện nay. Điều này bao gồm xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản cả thế giới và Việt Nam sau một giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ kéo dài hơn 2 năm (giá bất động sản thế giới tăng 10 – 20%, còn tại Việt Nam tăng từ 20% đến 50%).
Động thái của chính phủ: Giải nguy thị trường
Để giải nguy thị trường, Chính phủ đã thể hiện nhiều sự quyết tâm đồng hành và hỗ trợ thị trường với nhiều cơ chế và chính sách mới.
Trong lĩnh vực pháp lý, Chính phủ đã đưa ra một số nước đi quan trọng để giải quyết tình hình, trong đó có việc ban hành Nghị định 08/2023 sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP, với mục tiêu tạo ra sự mở cửa hơn, lộ trình phù hợp hơn về việc phát hành và gia hạn trái phiếu. Đồng thời, Nghị quyết 33/2023/NQ-CP cũng đã ra mắt một số giải pháp để tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.
Cùng với đó, việc thảo luận về việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Tổ chức tín dụng cũng đang được Quốc hội tiến hành một cách nghiêm túc. Dự kiến vào tháng 10/2023, những thay đổi này sẽ được thông qua, tạo ra một sự khởi đầu mới trong việc giải quyết những vướng mắc pháp lý.
Để cải thiện nguồn vốn, Ngân hàng Nhà nước đã đạt được sự thống nhất với 4 ngân hàng thương mại để cung cấp gói tài chính trị giá 120.000 tỷ đồng dành cho vay ưu đãi cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. Mặc dù mức lãi suất vẫn chưa được đánh giá là phù hợp với người mua nhà, nhưng gói tài chính này được xem là một biện pháp cứu trợ đáng kể cho các doanh nghiệp đầu tư trong ngành.
Sự quan tâm của thị trường cũng được tập trung vào việc giảm lãi suất huy động từ tháng 5. Nhiều ngân hàng thương mại đang áp dụng mức lãi suất huy động phổ biến xung quanh 8%/năm, trong khi 4 ngân hàng lớn nhất (Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) duy trì mức lãi suất cho tiền gửi 12 tháng là 7,2%/năm.
Đáng chú ý là việc Nhà nước đã đưa ra một loạt các quyết sách trong khoảng thời gian ngắn, nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản. Các biện pháp này bao gồm việc ban hành Nghị định 08/NQ-CP để giải quyết khó khăn cho trái phiếu DN, Quyết định 338/QĐ-TTg về kế hoạch đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030, Nghị định 10/NĐ-CP bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Đặc biệt, Nghị quyết 33/NQ-CP cung cấp một khung giải pháp toàn diện để thúc đẩy sự phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản.
Nhìn chung, với những hỗ trợ của chính phủ. cuối năm 2023 được xem là thời điểm quyết định liệu thị trường bất động sản có thể thực sự chuyển mình hay không. Theo dự báo về kịch bản tăng trưởng kỳ vọng của ông Phạm Anh Khôi – Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất duy trì trong khoảng 12 – 14%, giá bán duy trì đi ngang và tỷ lệ hấp thụ dao động từ 20% – 30%.
Triển vọng giai đoạn năm 2023 – 2025: Phân khúc tiềm năng cho nhà đầu tư
Khi thị trường bất động sản tan băng, các nhà đầu tư không cần phải quá cẩn trọng và có thể mạnh dạn hơn để đưa ra những quyết định đầu tư thônh minh, đón đầu cơ hội mới. Sau đây là những phân tích xu hướng phát triển ở từng phân khúc bất động sản khác nhau để giúp nhà đầu tư vạch ra chiến lược đầu tư bất động sản hiệu quả.
Phân khúc bất động sản nhà ở
Căn hộ chung cư
Các dự báo cho biết rằng thị trường căn hộ chung cư, chiếm phần lớn trong nguồn cung nhà ở (khoảng 90% nguồn cung thương mại), có thể phục hồi từ giữa năm 2024, tùy thuộc vào việc giải quyết các rủi ro bất động sản. Theo Savills (2022), từ năm 2022 đến 2025, Hà Nội dự kiến mở bán gần 79 nghìn căn hộ, chỉ đáp ứng khoảng một nửa nhu cầu; TP.HCM dự kiến có trên 145 nghìn căn hộ.
Sự đa dạng trong nguồn cung căn hộ sẽ ngày càng thể hiện: Phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là các dự án tại các thành phố lớn và vị trí đắc địa; phân khúc trung cấp và bình dân sẽ thấp hơn về tỷ lệ hấp thụ, nhưng nguồn cung ngày càng hạn chế. Giá chung cư có xu hướng tiếp tục tăng.
Nhà biệt thự, liền kề cao cấp
Trong tương lai gần, phân khúc này khó có sự thay đổi đáng kể, nhưng sẽ có lượng giao dịch tương đối tích cực. Các khu vực xa trung tâm sẽ mang đến nhiều lựa chọn về vị trí và giá cả hấp dẫn hơn. Sự tham gia của người mua nước ngoài và các hoạt động M&A sẽ làm tăng sự sôi động trong phân khúc này.
Đất nền
Các khu đô thị cũ của các thành phố lớn trong giai đoạn 2023 – 2025 dự báo không sẽ có biến đổi lớn về giá và giao dịch, do quỹ đất hạn hẹp và vị trí đắc địa ít hơn. Các khu vực lân cận và đô thị vệ tinh dự kiến sẽ có những đợt tăng giá cục bộ, nhờ chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Sự kiểm soát và thông tin chính thức về quy hoạch, giá đất và cơ sở hạ tầng sẽ ổn định phân khúc này.
Phân khúc bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng
Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã nắm bắt nhiều cơ hội phát triển từ sự gia tăng trong ngành du lịch, đặc biệt khi Trung Quốc, quốc gia đóng góp 30% lượng khách du lịch quốc tế của Việt Nam trước đại dịch, bắt đầu mở cửa trở lại. Mặc dù đối diện với nhiều thách thức, tiềm năng phát triển vẫn rất lớn.
Phân khúc nhà phố/shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng
Dự kiến sự tăng trưởng khả quan trong giai đoạn 2023 – 2025, đặc biệt là các biệt thự ven biển và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng.
Phân khúc căn hộ du lịch (Condotel)
Việc cải thiện pháp lý liên quan đến Condotel, bao gồm đăng ký, chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng hợp đồng mua bán Condotel cùng với các vấn đề về sở hữu, đầu tư và giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài, được dự kiến sẽ đem lại bước đột phá cho hình thức bất động sản nghỉ dưỡng này trong giai đoạn 2023 – 2025.
Phân khúc homestay
Mặc dù phục hồi chậm hơn sau đại dịch, phân khúc homestay được kỳ vọng sẽ trải qua giai đoạn phục hồi tích cực trong tương lai trung và xa. Điều này sẽ đồng đi với xu hướng du lịch trải nghiệm, phong cách sống xanh an toàn, đặc biệt quan tâm đến việc bảo tồn cảnh quan thiên nhiên và bảo vệ môi trường sinh thái.
Phân khúc bất động sản khu công nghiệp
Dự kiến trong giai đoạn 2023 – 2025, dự án bất động sản tại các khu công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là trong các khu công nghiệp quy mô lớn và chất lượng cao. Mô hình khu công nghiệp sinh thái cùng với khu công nghiệp đô thị dịch vụ được nhận định sẽ trở thành những xu hướng nổi bật, mang lại sự tăng trưởng cho thị trường này và đóng góp quan trọng vào việc thu hút đầu tư cũng như định hướng phát triển bền vững trong tương lai.
Tuy nhiên, để thúc đẩy tiềm năng này, cần tập trung vào việc đầu tư và phát triển hạ tầng kết nối không chỉ bên trong khu công nghiệp mà còn liên kết với môi trường bên ngoài. Đồng thời, việc hoàn thiện pháp lý, đảm bảo quy hoạch đồng bộ và thúc đẩy quá trình giải phóng mặt bằng sẽ chói sáng tương lai của lĩnh vực này.
Phân khúc bất động sản khu công nghiệp
Mặt bằng bán lẻ
Sau những tác động tiêu cực từ đại dịch Covid-19, phát triển các trung tâm thương mại nội địa đang dần chuyển từ mô hình cho thuê truyền thống sang mô hình chia sẻ doanh thu và rủi ro. Điều này tạo cơ hội để củng cố mối quan hệ giữa chủ sở hữu và người thuê, tạo sự cân bằng giữa lợi ích hai bên.
Căn hộ dịch vụ và văn phòng khách sạn (officetel)
Các căn hộ dịch vụ và văn phòng khách sạn (officetel) đang phù hợp với xu hướng phát triển mới trong thị trường. Chúng tạo điều kiện thuận lợi để nhân viên làm việc hiệu quả hơn, tiết kiệm thời gian và chi phí đầu tư, từ đó nâng cao năng suất làm việc.
Căn hộ dịch vụ
Thị trường căn hộ dịch vụ tại Việt Nam đã đạt tỷ lệ lấp đầy cao, khoảng 90 – 95%, vượt xa tỷ lệ lấp đầy của khách sạn (70%). Sự ổn định về thuê và thời gian thuê kéo dài làm cho căn hộ dịch vụ trở thành mảng thị trường hấp dẫn, với tăng trưởng trung bình khoảng 8 – 10%.
Bí quyết phòng tránh rủi ro và đầu tư nhà đất hiệu quả
Trong thị trường bất động sản đa dạng và biến đổi, việc đầu tư vào nhà đất có thể mang lại lợi nhuận hấp dẫn, nhưng cũng đi kèm với nhiều rủi ro tiềm ẩn. Để đảm bảo một đầu tư hiệu quả và an toàn, việc phòng tránh rủi ro là yếu tố quan trọng không thể bỏ qua. Dưới đây là một số mẹo đầu tư nhà đất hiệu quả.
Nghiên cứu thị trường & phòng tránh rủi ro
Trước khi đầu tư, nhà đầu tư nên nắm vững tình hình thị trường nội tại, từ biến đổi giá đến tiềm năng phát triển và cơ sở hạ tầng. Dự báo những yếu tố rủi ro cần cân nhắc bao gồm siết chặt phát hành trái phiếu, tăng giá nhiên liệu và chi phí xây dựng, ảnh hưởng của biến động kinh tế toàn cầu và lạm phát, cũng như khả năng mua sắm của người mua khi giá bán sơ cấp tiếp tục tăng.
Lập kế hoạch tài chính
Khi đầu tư vào bất động sản, việc lập kế hoạch tài chính cẩn thận là vô cùng quan trọng. Đầu tiên, nắm rõ tình hình tài chính cá nhân và xác định mức vốn có sẵn từ các nguồn khác nhau như tiền mặt, tài khoản ngân hàng, hay nguồn vốn huy động. Sau đó, xác định rõ mục tiêu đầu tư, bao gồm mức độ rủi ro và lợi nhuận mục tiêu. Lập bảng tính toán chi phí đầu tư, bao gồm giá mua bất động sản, các khoản chi phí liên quan như thuế, phí giao dịch và chi phí tài chính. Đảm bảo tính đến các tình huống bất ngờ như sự giảm giá thị trường hay thay đổi về thuế. Kế hoạch tài chính cần linh hoạt và cân nhắc trước các tình huống khả năng xảy ra để đảm bảo đầu tư hiệu quả và an toàn.
Tìm hiểu về quy hoạch và cách thức quản lý
Tìm hiểu kỹ về quy hoạch bất động sản là bước quan trọng để đảm bảo đầu tư hiệu quả. Nắm rõ quy định về mục đích sử dụng đất, kế hoạch hạ tầng, phát triển xung quanh. Học cách quản lý tài sản bằng cách duyệt xem quản lý mẫu, ghi chép thường xuyên về bảo trì, sửa chữa. Đảm bảo thực thi các quy định pháp luật và duy trì tình trạng tốt của tài sản.
Giải bài toán vị trí tiềm năng
Việc lựa chọn vị trí đứng ra đầu trong danh sách những bí quyết đầu tư bất động sản. Vị trí quyết định thành công hay thất bại của dự án. Thị trường bất động sản nhiều tiềm năng thường đem lại lợi nhuận cao hơn so với vùng ngoại ô yên tĩnh. Khu vực được quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển đồng bộ thu hút khách hàng và tạo động lực cho lợi nhuận. Thị trường bất động sản chịu sự tác động của cung và cầu, do đó, lựa chọn vị trí chiến lược tại thành phố lớn, nơi có di cư dân đông đúc, tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang gia tăng, là chìa khóa để tăng giá trị tài sản. Ngược lại, khu vực ngoại ô, mật độ dân số thấp và kinh tế kém phát triển có thể mang lại rủi ro và lợi nhuận thấp, cần cân nhắc thận trọng.
Hợp tác với chuyên gia
Bí quyết quan trọng trong đầu tư bất động sản là hợp tác với chuyên gia, đưa cho bạn lời khuyên và thông tin đáng tin cậy. Sự tư vấn từ các chuyên gia giúp bạn hiểu rõ thị trường, vị trí tiềm năng và xu hướng phát triển. Họ cung cấp thông tin chính xác về giá trị, tiềm năng tăng giá và rủi ro của dự án. Chuyên gia còn giúp bạn tạo lập kế hoạch tài chính, xác định mức đầu tư hợp lý và quản lý rủi ro. Họ có kiến thức và kinh nghiệm giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn, tối ưu hóa lợi nhuận và tránh các sai lầm không cần thiết trong việc đầu tư bất động sản.
Dù đang đối diện với khó khăn nhưng nhờ nỗ lực giải quyết rủi ro của Chính phủ và xu hướng phát triển mới, thị trường bất động sản Việt Nam được nhận đình rằng sẽ có nhiều triển vọng lạc quan trong giai đoạn 2023-2025. Để đón đầu các cơ hội tiềm năng, nhà đầu tư cần tìm hiểu thị trường kỹ lưỡng và linh hoạt, thích nghi với những thay đổi trong tương lai.
Ý kiến