Dữ liệu của chính phủ Nhật Bản mới công bố gần đây cho thấy, giá đất thổ cư trung bình tại các vùng nông thôn của Nhật Bản tính đến ngày 1 tháng 7 đã tăng 0,1% so với một năm trước đó, đánh dấu mức tăng đầu tiên sau 31 năm, do lãi suất thấp tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở ở vùng ven của các thành phố lớn. Việc giá đất ở Nhật Bản tăng sẽ tạo ra những vui mừng hay khó khăn, điều này còn phụ thuộc vào cách mà người dân đối diện với tình hình này.
Mục lục
Giá đất thổ cư tại Nhật Bản đã có dấu hiệu tăng trở lại
Giá đất thương mại trung bình ở các khu vực trên cả nước cũng đã hồi phục sau đại dịch, và đã tăng 0,5% lần đầu tiên sau 4 năm. Ngoại trừ bốn thành phố lớn của Nhật Bản là Sapporo, Sendai, Hiroshima và Fukuoka, giá đất thương mại cũng đã tăng lần đầu tiên sau 32 năm. Trên khắp Nhật Bản, giá đất trung bình đã tăng 1,0% trong năm tăng thứ hai liên tiếp.
Tuy nhiên, theo thông tin của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch – cơ quan đã khảo sát 21.381 địa điểm trên toàn quốc cho hay, “hơn một nửa số địa điểm được khảo sát có giá đất vẫn thấp hơn mức giá trước đại dịch, vì vậy quá trình phục hồi vẫn đang diễn ra”. Thị trường nhà ở Nhật Bản được hỗ trợ bởi dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng như chi phí vay thấp.
Giá đất thổ cư trung bình của cả nước tăng 0,7%, trong đó bốn thành phố chính của Nhật Bản tăng 7,5%, nhanh hơn mức tăng trưởng 6,6% của năm trước. Giá đất thổ cư ở khu vực ngoài 4 thành phố trọng điểm kể trên đã giảm chậm hơn so với năm ngoái, từ 0,5% xuống còn 0,2%.
Ngoài các khu vực trung tâm thuận tiện cho việc đi lại, trong năm nay, giá đất của nhiều khu vực xung quanh cũng đã bắt đầu tăng. Trong cuộc khảo sát mới nhất, 18 trong số 47 tỉnh của Nhật Bản chứng kiến giá đất thổ cư tăng so với 14 tỉnh của năm trước, trong khi 28 tỉnh đăng ký giảm và một tỉnh không thay đổi.
Giá đất thương mại Nhật Bản cũng có những tín hiệu tốt
Trong khi đó, giá đất thương mại trung bình trên toàn quốc tăng 1,5% ở 22 tỉnh thành ở Nhật Bản, nhiều hợn 4 tỉnh, so với con số 18 tỉnh của năm trước. Thị trường nhà ở có chuyển biến tích cực, một phần lớn nhờ vào việc phục hồi du lịch nội địa sau khi Nhật Bản dỡ bỏ các biện pháp phòng dịch Covid-19.
Giá đất thương mại ở bốn thành phố lớn của Nhật Bản đã tăng 9,0%, trong khi các khu vực khác cũng có hi vọng tăng trưởng nhờ sự phục hồi của hoạt động du lịch.
Tuy nhiên, giá đất thổ cư và thương mại ở Suzu, tỉnh Ishikawa vừa trải qua một đợt biến động lớn, giảm lần lượt 0,6% và 8,1%, sau khi khu vực này bị tàn phá bởi trận động đất vào tháng 5 vừa qua. Trong khi đó, trung tâm thương mại Meidi-ya Ginza ở khu mua sắm bật nhất Tokyo – Ginza, có mức giá mỗi mét vuông cao nhất là 40,1 triệu Yên (272.000 USD), đứng đầu danh sách trong vòng 18 năm liên tiếp và đánh dấu mức tăng đầu tiên kể từ năm 2019.
Các yếu tố nào thúc đẩy sự tăng giá đất ở Nhật Bản?
Sự hồi phục của du lịch nước ngoài
Có khá nhiều các yếu tố khác nhau đang đẩy giá đất ở Nhật Bản lên cao. Đầu tiên là du lịch nước ngoài, yếu tố này kích thích giá trị đất đai khi chủ sở hữu phát triển bất động sản để thu hút khách. Theo số liệu mới công bố, số lượng khách du lịch nước ngoài tại Nhật Bản đạt 2,157 triệu vào tháng trước, bằng khoảng 85% so với cùng kỳ năm 2019 trước khi dịch Covid-19 bùng phát.
Tỷ lệ phân bố dân cư của Nhật Bản hiện đang tập trung đông đúc tại các điểm nóng vốn đã lâu năm và hiện đang mạo hiểm đến những điểm tham quan xa hơn. Việc nhiều nhà đầu tư bất động sản đang dần thể hiện sự quan tâm nhiều hơn đến đất đai ở các thành phố hạng hai và vùng nông thôn đang kích thích sự phát triển của các khách sạn, khu nghỉ dưỡng và các điểm đến khác. Áp lực dự kiến sẽ vẫn ở mức cao, do đồng Yên yếu, Hội chợ triển lãm Osaka sẽ được tổ chức vào năm 2025 và sự trở lại dự kiến của các nhóm khách du lịch Trung Quốc, số lượng vẫn ở dưới mức trước Covid-19.
Sự phân bố & phát triển của các ngành sản xuất
Yếu tố thứ hai là nỗ lực đưa các ngành sản xuất trở lại với Nhật Bản. Những lo ngại về an ninh kinh tế, đặc biệt là chuỗi cung ứng, đã khuyến khích chính phủ đưa ra những hỗ trợ đáng kể cho các công ty thành lập cơ sở mới. Hầu hết các dự án đó đều nằm ngoài ba khu vực đô thị lớn và những sự phát triển đó không chỉ thúc đẩy nhu cầu về đất đai và cơ sở hạ tầng liên quan mà còn cả thị trường nhà ở vì chúng phải đáp ứng nhu cầu cho công nhân, đôi khi lên tới hàng nghìn người, sẽ làm việc tại các cơ sở.
Tất cả các yếu tố này vẫn đang xảy ra, chẳng hạn như ở Chitose, Hokkaido, nơi Rapidus sẽ xây dựng một nhà máy chế tạo chất bán dẫn và ở Kikuyo, thuộc tỉnh Kumamoto, nơi Công ty Sản xuất Chất bán dẫn Đài Loan sẽ xây dựng một nhà máy mới. Ở Kumamoto, sự đổ xô của các công ty đã làm tăng giá nhà ở và đất thương mại lên tới 20%, thậm chí là 30%.
Thay đổi phong cách sống và làm việc sau đại dịch của người dân
Yếu tố thứ ba là việc xem xét lại phong cách làm việc và cuộc sống người dân sau đại dịch Covid-19. Khoảng thời gian đó đã chứng minh rằng có thể có sự linh hoạt hơn trong lịch trình và cách thức làm việc, nhân viên đến văn phòng ít thường xuyên hơn mà không làm giảm năng suất. Người lao động hiện đã sẵn sàng thực hiện điều này nhiều hơn nữa và di chuyển ra khỏi các khu vực đô thị đông đúc để tận hưởng nhiều không gian hơn, xu hướng này càng được củng cố khi họ không phải di chuyển quãng đường dài để đến nơi làm việc vào mỗi ngày. Chính yếu tố này đã đẩy giá cả ở những khu vực lân cận các thành phố đô thị lớn lên cao, mặc dù các chuyên gia cảnh báo rằng việc làm việc từ xa có thể đã lên đến đỉnh điểm.
Ngoài ra, thị trường bất động sản còn được hỗ trợ bởi lãi suất thấp của đất nước. Miễn là Ngân hàng Nhật Bản vẫn duy trì chính sách hiện tại thì những cá nhân có nhu cầu mua đất sẽ dễ dàng vay vốn để tài trợ cho việc mua đất và phát triển bất động sản mới. Chính sách này cũng góp phần làm đồng yên suy yếu, khiến bất động sản dường như trở thành món hời hơn cho bất cứ ai.
Điều đó cũng có nghĩa là sự thay đổi trong định hướng chính sách của BOJ sẽ có tác động lớn đến giá bất động sản. Các thông tin cho rằng ngân hàng trung ương đang xem xét tuyên bố chiến thắng trong cuộc chiến chống giảm phát và chấm dứt chính sách kích thích đã được áp dụng một thời gian sẽ là một cảnh báo. Các tổ chức tài chính một lần nữa phải chuẩn bị cho tình huống dự phòng đó khi họ đánh giá các kế hoạch và bảng cân đối kế toán trong tương lai.
Những lo ngại đối với việc tăng giá bất động sản
Có những lý do khác nhau để người ta lo lắng hơn về lâu dài của tình hình tăng giá bất động sản. Dân số giảm có nghĩa là sẽ có áp lực giảm giá đất nói chung, đầu tiên là ở nông thôn khi cư dân trẻ chuyển đến các thành phố để tìm kiếm sự mới mẻ, năng động hơn. Tuy nhiên, giá trị đất đai ở các khu vực đô thị đang tăng lên; lô đất ở ba khu đô thị đã tăng 2,2% trong năm nay từ mức 0,9% vào năm 2019. Tại Tokyo, giá trung bình của một căn hộ chung cư mới đạt 99,4 triệu Yên trong tháng 7, mức cao nhất mọi thời đại.
Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đảm bảo tiền lương tăng lên cho người lao động. Việc tài sản hộ gia đình tăng lên vẫn chưa đủ, vì phần lớn con số đó được phản ánh qua giá trị nắm giữ bất động sản. Người lao động cần có thêm thu nhập để theo kịp tốc độ nếu họ muốn mua nhà mới. Điều này đòi hỏi chính phủ của Thủ tướng Fumio Kishida phải thực hiện tốt cam kết hỗ trợ người làm công ăn lương.
Kể từ mùa hè này, thủ tướng đã hứa sẽ thực hiện “tăng trưởng tiền lương theo cơ cấu” để tăng thu nhập hộ gia đình. Sau khi thay đổi Nội các, thủ tướng nói rằng, “Chúng tôi sẽ thúc đẩy xu hướng tăng lương cơ cấu và tăng cường đầu tư để theo kịp lạm phát,” đồng thời hứa sẽ tung ra gói kích thích mới vào tháng tới để thực hiện điều đó. Các nỗ lực kích thích liên tiếp đã không mang lại mức tăng lương bền vững. Việc không thực hiện được lời hứa đó sẽ đe dọa đến điều tồi tệ nhất có thể xảy ra trên thế giới: giá đất tăng cao khiến người Nhật bị loại khỏi nhiều thị trường trong nước.
Một số thông tin thực tế liên quan đến tình hình tăng giá đất ở Tokyo – Nhật Bản
Ngày 22/3/2023, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch công bố giá đất chính thức kể từ ngày 1/1/2023. Số liệu năm 2023 cho thấy mức tăng 1,6% trên toàn quốc (0,6% vào năm 2022) do biến động của giá đất, trong khi đó, giá trung bình cho tất cả các loại quy hoạch đất, và tốc độ tăng đã trở nên khá gần với mức tăng 1,7% trong năm 2008, được đánh dấu trước cuộc khủng hoảng tài chính sau sự phá sản của Lehman Brothers.
Ở “Khu vực thương mại”, do sự gia tăng ở các thành phố lớn cùng với sự phục hồi giao thông của người dân và dòng tiền từ nước ngoài đổ vào, biến động giá đất trung bình toàn quốc tăng 1,8% (0,4% vào năm 2022) và ở “Khu dân cư”, biến động giá tương tự đã tăng 1,5% (0,5% vào năm 2022) do giá chung cư tăng vọt ở khu vực thành thị và sự lan rộng của hình thức làm việc từ xa ở các khu vực ngoại ô với sự thuận tiện về giao thông công cộng.
Giá đất trung bình năm 2023 của Tokyo đã chứng kiến sự biến động tăng từ năm 2022 ở tất cả các khu vực được quy hoạch trong năm thứ 2 liên tiếp, bao gồm mức tăng 3,3% (0,6% vào năm 2022) ở Khu thương mại, 2,6% (1,0% vào năm 2022) ở Khu dân cư và 2,8% (0,9% vào năm 2022) trong biến động bình quân của tất cả các khu vực được quy hoạch. Biến động trung bình về giá đất tại các Khu thương mại của Tokyo đã tăng 3,3% (0,6% vào năm 2022). Tỷ lệ tăng trung bình trên 23 phường là 3,6% (0,7% năm 2022), trong đó mức tăng cao nhất ở Nakano-ku, Kita-ku, Arakawa-ku (5,2%), tiếp theo là Suginami-ku (4,7%), và Bunkyo-ku, Meguro-ku và Toshima-ku (4,6%).
Nhìn vào top 10 khu thương mại có tốc độ tăng cao nhất, 3 điểm đất tại khu vực Asakusa đều được xếp hạng, trong đó điểm đất Asakusa 2-chome, Taito-ku có mức tăng cao nhất 8,8%. Một quan chức của Chính quyền Thủ đô Tokyo giải thích rằng kỳ vọng về sự hồi sinh của ngành du lịch vốn đang bị trì trệ do đại dịch Covid-19 đã tăng lên, và việc mua bán trở nên sôi động ở những khu vực được khách du lịch nước ngoài ưa chuộng.
Bảng xếp hạng giá đất chính thức năm 2023 dành cho bất động sản thương mại cho thấy tất cả 10 điểm giá cao nhất ở Nhật Bản đều là bất động sản nằm ở Tokyo. Năm nay, Ginza ở Chuo-ku, sở hữu 6 trong số 10 điểm đất hàng đầu, bao gồm 4 điểm đứng đầu trong bảng giá đất cao nhất, với Cửa hàng chính Yamano Music Ginza (5.380.000 yên/m2) chiếm vị trí đầu tiên.
Biến động trung bình của giá đất tại các Khu dân cư ở Tokyo tăng 2,6% (1,0% vào năm 2022). Tại tất cả 23 phường của Tokyo, mức biến động giá trung bình tăng 3,45 (1,5% vào năm 2022), bao gồm mức tăng cao nhất ở Taito-ku (4,8%), tiếp theo là ở Toshima-ku (4,7%) và Nakano-ku (4,6%). Tại 5 phường ở Trung tâm Tokyo (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku và Shibuya), biến động giá trung bình tăng 3,8% (2,2% vào năm 2022) trong khi các phường khác tăng 3,4% (1,4% vào năm 2022).
Theo một quan chức của Chính quyền Thủ đô Tokyo, “những kết quả này là do sự đánh giá của người dân về môi trường sống của họ dựa trên sự lan rộng của làm việc từ xa và hạn chế các hoạt động trong đại dịch, cũng như nhu cầu cao của các khu vực ngoại ô về sự thuận tiện trong cuộc sống” cũng như giá cả vận chuyển. Vì giá đất ở trung tâm Tokyo tăng vọt nên những người ở khu vực ngoại ô có siêu thị lớn gần nhà ga có thể cảm thấy giá đất tương đối rẻ và hấp dẫn.
Tỷ lệ tăng cao nhất được ghi nhận ở Adachi-ku Ayase 1-chome (8,1%), tiếp theo là Adachi-ku Senju Midoricho 1-chome (7,9%) và Arakawa-ku Nishi-nippori 1-chome (7,8%), là những địa điểm xung quanh các ga gần trung tâm Tokyo hoặc thuận tiện cho việc mua sắm hàng ngày.
Bảng xếp hạng giá đất chính thức năm 2023 dành cho bất động sản nhà ở cho thấy 5 trong số giá đất cao nhất ở Nhật Bản nằm trong biên giới Tokyo. Nơi đắt nhất là “1-14-11, Akasaka” ở Minato-ku với giá 5.120.000 yên/1 mét vuông, trở thành điểm giá đất cao nhất trong năm thứ 6 liên tiếp và mức tăng của nó là 2,4% kể từ năm 2022. Đó là cho rằng nhu cầu của những người có thu nhập cao, những người được cho là ít bị ảnh hưởng bởi thảm họa corona, đã đẩy mặt bằng giá ở những khu vực có giá đất cao.
Nguồn tham khảo: 23/03/2023 Báo NIKKEI, Tokyo Shimbun
Tham khảo thêm về thị trường Nhật Bản:
Ý kiến