Ngành bất động sản có thể nói là tập hợp các doanh nghiệp thực hiện các hoạt động mua, bán, cho thuê và quản lý bất động sản cũng như đại lý và môi giới. Phạm vi công việc liên quan đến ngành bất động sản rất rộng và quy mô kinh doanh từ các công ty bất động sản tổng hợp lớn đến các doanh nghiệp cá nhân vừa và nhỏ. Ngoài ra, không chỉ các doanh nghiệp chuyên về bất động sản, mà cả các doanh nghiệp thuộc các ngành khác hoạt động một phần là kinh doanh bất động sản và các công ty khởi nghiệp cũng đang gia nhập ngành, khiến nó trở thành ngành phổ biến cho nhu cầu mua lại M&A. Vậy xu hướng M&A ngành bất động sản Nhật Bản 2024 sẽ chuyển biến ra sao?
Mục lục
- Tổng quan về M&A trong ngành bất động sản Nhật Bản
- Môi trường hiện tại của thị trường bất động sản Nhật Bản
- Các xu hướng M&A trong ngành bất động sản – Xu hướng M&A ngành bất động sản Nhật Bản 2024
- Ưu và nhược điểm của việc thực hiện M&A trong ngành bất động sản
- Những điểm cần lưu ý khi tiến hành M&A trong ngành bất động sản Nhật Bản
Tổng quan về M&A trong ngành bất động sản Nhật Bản
Đầu tiên để bàn về M&A trong ngành bất động sản Nhật Bản cần xác định chính xác các khái niệm. Theo đó, bất động sản được định nghĩa tại Điều 86 Bộ luật Dân sự của Nhật, là “đất đai và vật cố định trên đó” và mọi thứ khác ngoài bất động sản đều được coi là động sản. Vật thể cố định trên đất đề cập đến những thứ gắn liền vĩnh viễn với đất và khó di chuyển, nó được hiểu không chỉ bao gồm các vật thể tự nhiên như cây cối mà còn cả các công trình kiến trúc khác nhau được cố định trên đất. Hơn nữa, trong Đạo luật Đăng ký Bất động sản, tòa nhà được định nghĩa là “những được bao bọc bởi mái nhà hoặc tường, có thể được sử dụng như một tòa nhà và gắn liền với đất”.
Một trong những đặc điểm của loại bất động sản này là được giao dịch ở mức giá cao so với các hàng hóa, dịch vụ khác và mức giá này đôi khi được gọi là “một sản phẩm có bốn mức giá”. Các chỉ số công bố thông thường bao gồm: (1) “giá được công bố công khai” – chỉ báo về giá giao dịch đất đai chung, (2) “giá trị tiêu chuẩn của tỉnh” – nhằm mục đích đưa ra các quy định phù hợp và thông suốt theo Đạo luật Quy hoạch Sử dụng Đất Quốc gia, thuế thừa kế, (3)”giá trị của tuyến đường khu đất toạ lạc” – cơ sở tính thuế cho thuế quà tặng và (4) “giá trị đánh giá thuế tài sản cố định” – cơ sở tính thuế cho thuế tài sản cố định,…
Ngoài những giá trị này, còn có “mức giá thực tế” – mức giá được ước tính dựa trên các trường hợp giao dịch gần đó. Như vậy có nhiều cách khác nhau để đánh giá bất động sản, do đó, việc kinh doanh bất động sản ở Nhật tương đối phức tạp.
Vậy chúng ta có thể xác định thế nào là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản? Tại Nhật Bản, bất động sản được phân loại theo Tiêu chuẩn Phân loại Công nghiệp Nhật Bản của Bộ Nội vụ và Truyền thông. Kinh doanh bất động sản được phân loại thành (1) kinh doanh giao dịch bất động sản và (2) kinh doanh cho thuê/quản lý bất động sản. Có nghĩa là, ở Nhật Bản, sẽ tách bạch nhữngcông ty chuyên đi mua, bán, trao đổi, cho thuê, quản lý bất động sản và những đại lý trung gian, chuyên tìm mối/đối tác để mua, bán, cho thuê, trao đổi bất động sản.
Theo cách phân loại trên, những công ty mua bán nhà, đất được xếp vào kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, những công ty sử dụng lao động của chính mình, xây dựng công trình hoặc phát triển đất và bán lô đất, sẽ được xếp vào ngành xây dựng, không phải ngành bất động sản. Mặc dù chi tiết sẽ được thảo luận sau, nhưng ngành xây dựng và ngành bất động sản là những ngành liền kề nhau, có thể dễ dàng tạo ra sức mạnh tổng hợp thông qua M&A.
Các doanh nghiệp phát triển đất nhằm mục đích bán đất được phân loại là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp phát triển bất động sản như phát triển đô thị, phát triển tòa nhà văn phòng, phát triển cơ sở thương mại, phát triển chung cư, phát triển đất ở và phát triển khu nghỉ dưỡng thường được gọi là nhà phát triển bất động sản. Bất động sản là ngành có thể gây ảnh hưởng nhiều đến tình hình của các ngành lân cận như ngành đường sắt, công nghiệp xây dựng và các công ty thương mại.
Hơn nữa, ngành phân phối bất động sản có thể được chia thành (1) đại lý bất động sản và (2) môi giới bất động sản. Đại lý bất động sản là doanh nghiệp bán nhà và chung cư do các chủ đầu tư phát triển và bán trên cơ sở ký gửi và bao gồm việc thực hiện các hoạt động bán hàng với tư cách là đại lý của người bán và ký kết hợp đồng mua bán bất động sản với khách hàng.
Mặt khác, nhà môi giới bất động sản khác với công ty môi giới bất động sản. Về mặt pháp lý, đây là loại hình kinh doanh hoạt động với vai trò trung gian, do người bán và người mua ký kết hợp đồng mua bán. Môi giới bất động sản có thể được chia thành hai loại: (1) môi giới mua bán bất động sản và (2) môi giới cho thuê bất động sản.
Ngoài Luật Kinh doanh giao dịch bất động sản, Nhật Bản còn có nhiều luật và quy định khác liên quan đến ngành bất động sản. Chúng bao gồm các luật dân sự liên quan đến ngành bất động sản nói chung, luật đăng ký bất động sản để mua bán bất động sản, luật cho thuê đất và nhà cho thuê bất động sản, luật quy hoạch sử dụng đất quốc gia để phát triển bất động sản, quy định phát triển đất ở, luật tiêu chuẩn xây dựng. và luật quy hoạch thành phố. Việc vi phạm các luật và quy định này có thể dẫn đến tranh chấp giữa các bên tư nhân, xử phạt hành chính,… và ảnh hưởng lớn đến hoạt động của công ty, vì vậy chúng ta phải hết sức cẩn thận.
Một đặc điểm khác của ngành bất động sản là dễ bị ảnh hưởng bởi các chính sách quốc gia. Nó sẽ bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau như chính sách tài chính như các dự án công trình công cộng, chính sách tiền tệ như thao túng lãi suất thị trường và các hệ thống thuế khác nhau như khấu trừ thế chấp. Ngoài ra còn có nhiều loại thuế liên quan, bao gồm thuế doanh nghiệp, thuế thu nhập, thuế mua lại bất động sản, thuế giấy phép đăng ký, thuế tài sản cố định, thuế trước bạ,… Hơn nữa, chi tiết tài chính khác nhau tùy theo ngành. Các ngành như phát triển bất động sản, mua bán, cho thuê đòi hỏi lượng vốn lớn vì cần sở hữu bất động sản, trong khi các ngành môi giới, quản lý bất động sản lại không nhất thiết phải sở hữu bất động sản nên cần lượng vốn lớn. Kết quả là, các công ty sở hữu bất động sản có xu hướng gánh nặng vay nợ tương đối nặng.
Môi trường hiện tại của thị trường bất động sản Nhật Bản
Theo các tài liệu thống kê chính thức được công bố dựa trên Tài khoản Quốc gia của Văn phòng Nội các Nhật Bản. GDP của Nhật Bản năm 2018 là 547 nghìn tỷ yên. Số liệu theo ngành, ngành sản xuất ở mức 113 nghìn tỷ yên, ngành bán buôn và bán lẻ ở mức 74 nghìn tỷ yên, tiếp theo là ngành bất động sản ở mức 61 nghìn tỷ yên, và mỗi ngành chiếm 20%, 13% và 11% tổng GDP quốc gia. Vì vậy, ngành bất động sản chiếm khoảng 10% GDP của Nhật Bản, trở thành thị trường kinh tế lớn thứ ba của quốc gia này.
Khảo sát thống kê công ty, doanh nghiệp của Viện nghiên cứu chính sách tài chính về số lượng tập đoàn trong ngành bất động sản và tất cả các ngành tại Nhật Bản theo thời gian cho thấy: Tổng số tập đoàn tại Nhật Bản năm 2018 là 2,88 triệu công ty, trong khi con số trong ngành bất động sản là 330.000 công ty. Ngành bất động sản chiếm khoảng 11% tổng ngành. Các so sánh về ngành bất động sản và tất cả các ngành ở Nhật Bản theo thời gian về tổng số giám đốc điều hành và nhân viên, tổng số người ở Nhật Bản năm 2018 là 50,17 triệu người. Mặt khác, có 1,45 triệu người làm trong ngành bất động sản, chiếm khoảng 3% tổng ngành.
Có 5 công ty đại diện cho loại hình bất động sản này: Mitsui Fudosan Co., Ltd., Mitsubishi Estate Co., Ltd., Sumitomo Real Estate Development Co., Ltd., Tokyu Fudosan Holdings Co., Ltd., và Nomura Công ty TNHH Bất động sản Holdings. Tóm tắt báo cáo chứng khoán của từng công ty và doanh thu cho năm tài chính kết thúc vào tháng 3 năm 2020 là 1.905,6 tỷ yên, 1.302,1 tỷ yên, 1.013,5 tỷ yên, 963,1 tỷ yên và 6.764 tỷ yên, tương ứng tổng số tiền khoảng 6 nghìn tỷ yên, điều này cho thấy 5 công ty bất động sản lớn có tác động không chỉ đến ngành bất động sản mà còn đến toàn bộ nền kinh tế Nhật Bản.
Các công ty này được gọi là nhà đầu tư chung và vì họ có các công ty liên kết trong từng hoạt động kinh doanh phát triển/bán, phân phối, cho thuê và quản lý nên họ có ảnh hưởng lớn đến bất động sản nói chung. Trong trường hợp Công ty TNHH Mitsui Fudosan, Công ty TNHH Khu dân cư Mitsui Fudosan sẽ xử lý việc bán và môi giới nhà chung cư, Công ty TNHH Bất động sản Mitsui Fudosan sẽ xử lý công việc môi giới, Công ty Dịch vụ Khu dân cư Mitsui Fudosan sẽ xử lý các công việc vận hành và quản lý nhà ở và Công ty quản lý tòa nhà Mitsui Fudosan sẽ xử lý việc cho thuê.
Tuy nhiên, chỉ có một số ít các công ty quy mô lớn như vậy tồn tại. Khảo sát thống kê công ty doanh nghiệp của Bộ Tài chính theo quy mô vốn cho thấy: Tỷ lệ của từng hạng mục trong toàn ngành bất động sản được so sánh theo từng hạng mục, được chia thành các tập đoàn có giá trị từ 100 triệu yên trở lên.
Số lượng tập đoàn trong ngành bất động sản nói chung năm 2018 là 330.000, nhưng số lượng tập đoàn quy mô lớn có vốn từ 100 triệu yên trở lên là khoảng 2.000, chưa đến 1%. Toàn bộ ngành bất động sản có quy mô khoảng 47 nghìn tỷ yên, trong khi các tập đoàn lớn có vốn từ 100 triệu yên trở lên chiếm khoảng 21 nghìn tỷ yên, chiếm khoảng 45% tổng vốn. Vì vậy, đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) có vốn dưới 100 triệu yên, môi trường cạnh tranh là vô cùng khắc nghiệt do số lượng tập đoàn lớn và thực tế là các công ty quy mô lớn chiếm gần một nửa doanh thu.
Ngành bất động sản có tiềm lực kinh tế rộng lớn và có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế Nhật Bản, và nếu tính cả các ngành liên quan thì quy mô kinh tế lại càng lớn hơn. Một ngành liên quan điển hình là ngành xây dựng. Nhà đầu tư sẽ thu thập thông tin về địa điểm phát triển ứng viên, thực hiện nhiều cuộc khảo sát, kế hoạch và thiết kế khác nhau, giải thích về khu vực lân cận, mua đất,… và giao công việc cho nhà thầu. Nhà thầu xây dựng chung cư, tòa nhà, cơ sở thương mại,… dựa trên yêu cầu của chủ đầu tư và giao cho chủ đầu tư.
Dù làm khác ngành nhưng đối với các nhà đầu tư bất động sản, việc mua lại một nhà thầu thông qua M&A đồng nghĩa với việc họ sẽ có thể nội địa hóa công việc xây dựng mà trước đây phải thuê ngoài. Trên thực tế, M&A giữa ngành bất động sản và xây dựng là trường hợp phổ biến được các nhà đầu tư ủng hộ.
Các xu hướng M&A trong ngành bất động sản – Xu hướng M&A ngành bất động sản Nhật Bản 2024
M&A ngành bất động sản do già hoá dân số
Lý do đầu tiên khiến hoạt động M&A ngành bất động sản ngày càng sổi bởi tổng thể ngành đã “già” đi so với thời gian phát triển. Mặc dù già hóa dân số là hiện tượng đang diễn ra ở tất cả các ngành nhưng xu hướng này đặc biệt dễ nhận thấy ở ngành bất động sản. Kết quả “Điều tra dân số” của Bộ Nội vụ và Truyền thông Nhật Bản, chia theo ngành bất động sản và tất cả các ngành, cũng như cơ cấu độ tuổi của người có việc làm theo năm đã chứng minh rất rõ điều này. Năm 2015, tỷ lệ người trên 60 tuổi là 22% ở tất cả các ngành, nhưng ở ngành bất động sản là 46%, cao hơn gấp đôi tỷ lệ ở tất cả các ngành. Ngoài ra, nhìn vào tỷ lệ thanh niên dưới 29 tuổi sẽ dẫn dắt thế hệ tiếp theo, trong khi ở tất cả các ngành là 15%, thì ở bất động sản là 7%, ít hơn một nửa so với tất cả các ngành, khiến nó trở thành một ngành có ít người trẻ nhất ở thị trường lao động Nhật Bản hiện nay.
Tình trạng thiếu người kế nhiệm
Do đó, phần lớn số doanh nghiệp muốn được M&A do thiếu người kế nhiệm. Tuy nhiên, cũng có những công ty muốn tăng trưởng, phát triển nhanh hơn bằng cách hợp tác với các công ty lớn.
Tình trạng thiếu lao động trẻ
Ngoài ra, do tính chất ngành cần đảm bảo an toàn cho nhân viên, ngành bất động sản là một trong những ngành cần đảm bảo nguồn nhân lực trẻ có sức khoẻ tốt. Do vậy, các công ty bất động sản có xu hướng mua lại một công ty có lợi thế lớn về nguồn nhân lực thông qua M&A. Các công ty mua trong hoạt động M&A thường xem xét cẩn thận nhiều thông tin liên quan đến công ty bán như: công ty đó đang có các dạng nhân viên nào, phân bố ở các bộ phận ra sao, độ tuổi, số năm làm việc và trình độ chuyên môn mà họ nắm giữ.
M&A giữa ngành bất động sản và các ngành liền kề
Lý do thứ hai khiến M&A dễ xảy ra là do ngành có nhiều ngành liền kề với nhau cùng kết hợp để phát triển lại càng dễ tạo ra sức mạnh tổng hợp. Trong “Phân loại công nghiệp tiêu chuẩn Nhật Bản” của Bộ Nội vụ và Truyền thông đề cập ở trên, ngành bất động sản được chia thành phân loại trung bình, phân loại nhỏ và phân loại chi tiết, và mỗi doanh nghiệp dường như hoạt động độc lập. Đúng là việc mua bán đất, môi giới bất động sản, cho thuê đất, quản lý chung cư,… đều hoạt động như những doanh nghiệp riêng lẻ, nhưng trong giao dịch bất động sản, mỗi doanh nghiệp được kết nối với nhau, cùng làm việc như một tổng thể và hoạt động trong một mối quan hệ chung.
Cụ thể, trong trường hợp nhà chung cư, một công ty phát triển và chia nhỏ mua lại bất động sản từ chủ sở hữu đất, phát triển và xây dựng nó và tạo ra một nhà chung cư để bán. Căn hộ chung cư liên quan được một công ty cho thuê mua lại thông qua một trung gian bán hàng và công ty cho thuê ký kết hợp đồng cho thuê với người thuê thông qua một trung gian cho thuê. Các công ty cho thuê không tự mình quản lý nhà chung cư mà giao việc quản lý cho các công ty quản lý. Đó là một mối quan hệ kinh doanh phổ biến của các công ty hoạt động trong ngành kinh doanh bất động sản này.
Một số tình huống phổ biến có thể xảy ra trong quá trình tiến hành M&A mà người thực hiện phải biết, có thể kể đến như: Nếu một thương vụ M&A được thực hiện trong đó công ty bên mua là công ty cho thuê nhà chung cư và công ty bên bán là công ty quản lý nhà chung cư, thì công ty bên mua sẽ có thể nội bộ hóa hoạt động kinh doanh quản lý nhà chung cư. Hơn nữa, M&A trong lĩnh vực phát triển và kinh doanh chung cư cũng như kinh doanh cho thuê sẽ cho phép các công ty mở rộng sang cả lĩnh vực mua bán và cho thuê bất động sản.
Vì vậy, việc thực hiện M&A trong ngành bất động sản, nơi toàn ngành hợp tác, việc mở rộng ra các khu vực ngoại vi là tương đối dễ dàng. Hơn nữa, xét về các ngành khác thì ngành xây dựng và ngành bất động sản có vị trí liền kề nhau, trong số các dự án đã được tiến hành thực hiện, đã có rất nhiều dự án M&A giữa ngành xây dựng và ngành bất động sản. Nếu người xây nhà là công ty của người bán và công ty của người mua là công ty xây dựng (không tự xây dựng), công ty người mua có thể tự xây nhà. Ngành bất động sản có nhiều hoạt động kinh doanh liền kề nên dễ dàng tạo ra sức mạnh tổng hợp thông qua M&A.
Ưu và nhược điểm của việc thực hiện M&A trong ngành bất động sản
Sau đây, chúng ta sẽ xem xét những ưu và nhược điểm của M&A trong ngành bất động sản.
Từ góc độ của công ty bán hàng, lợi ích chung của M&A được đánh giá gồm có:
- Thu được lợi nhuận của người sáng lập: Cổ phiếu tư nhân có thể được chuyển đổi thành tiền mặt và trong nhiều trường hợp, số tiền mang về nhà cao hơn so với việc ngừng kinh doanh.
- Tiếp tục các hoạt động kinh doanh của công ty một cách dễ dàng hơn.
- Dễ dàng hơn trong việc đặt tên công ty, thuê nhân viên và thu hút nguồn nhân lực sẽ tiếp tục với các đối tác kinh doanh.
- Loại bỏ các bảo đảm chung và một số bảo đảm giúp hoạt động tuyển dụng trở nên dễ dàng hơn bằng cách hợp tác với một công ty lớn. Có thể loại bỏ bảo lãnh cá nhân đối với các khoản vay ngân hàng.
Những điều như thế này có thể được đề cập đến như là lợi ích của việc tiến hành M&A ngành bất động. Tuy nhiên, không khó để bắt gặp một số bất lợi của tình huống này như việc không phải lúc nào cũng có thể tìm được đối tác phù hợp để tiến hành việc mua bán và sáp nhập.
Dưới đây là một số ưu điểm đối với công ty bán trong quá trình M&A ngành bất động sản:
1. Nguồn nhân lực được đảm bảo
Như đã đề cập ở trên, đây là ngành mà việc đảm bảo nguồn nhân lực là quan trọng nên việc có thể đảm bảo được nhân sự có trình độ là một lợi thế lớn. Tiến hành M&A rất có lợi cho cả đôi bên công ty cả về việc sở hữu đội ngũ nhân lực chất lượng hơn và trẻ hơn, để gắn bó lâu dài với nghề.
2. Có thể mở rộng sang các khu vực xung quanh
Các công ty môi giới bất động sản giờ đây cũng có thể môi giới cho thuê bất động sản, mở rộng phạm vi dịch vụ mà họ có thể cung cấp. Nếu một công ty cho thuê nhà chung cư cũng có thể xử lý các dịch vụ quản lý nhà chung cư thì họ cũng có thể nội bộ hóa các nhiệm vụ trước đây được thuê ngoài. Nhiều doanh nghiệp của chúng tôi nằm liền kề nên rất dễ tạo ra sự phối hợp.
3. Mở rộng kinh doanh sang các lĩnh vực mới
Có nhiều mô hình khác nhau, chẳng hạn như mở rộng sang các quận lân cận, mở rộng từ khu vực nông thôn đến trung tâm thành thị và mở rộng từ trung tâm thành thị đến khu vực nông thôn. Phải mất rất nhiều thời gian để xây dựng cơ sở kinh doanh ở một lĩnh vực mới từ đầu, trong khi đó, nếu tiến hành M&A kịp thời, doanh nghiệp hoàn toàn có thể mở rộng ngay lập tức. Có rất nhiều trường hợp M&A trong ngành bất động sản diễn ra vì lý do này.
4. Tăng cường kiểm soát
Các vụ M&A trong cùng lĩnh vực, cùng ngành nghề cũng thường xuyên xảy ra. Bằng cách đặt một công ty đối thủ dưới sự bảo trợ của mình, các công ty hoàn toàn có thể tăng cường quản lý địa phương, khu vực của mình, phát huy thế mạnh một cách hiệu quả nhất.
5. Có được đối tác kinh doanh hấp dẫn
Nếu công ty bán trong thương vụ M&A có những đối tác kinh doanh hấp dẫn, chẳng hạn như các công ty nổi tiếng, thì công ty mua hoàn toàn có thể tiếp quản công việc kinh doanh như hiện tại và phát triển hơn nữa các thế mạnh.
Mặt khác, những bất lợi đối với công ty mua bao gồm khả năng việc chuyển giao kinh doanh sẽ không diễn ra tốt đẹp và có thể không đạt được sự phối hợp như đã hình dung ban đầu.
Những điểm cần lưu ý khi tiến hành M&A trong ngành bất động sản Nhật Bản
Thực tế có rất nhiều điều cần lưu ý khi tiến hành M&A trong ngành bất động sản, nhất là ở Nhật Bản. Theo đó, dựa vào các số liệu tóm tắt các tỷ lệ cố định và tỷ lệ an toàn vốn theo ngành từ năm 2010 đến năm 2018, từ “Khảo sát Thống kê Doanh nghiệp Doanh nghiệp” của Viện Nghiên cứu Chính sách Tài chính có thể thấy: Đầu tiên, tỷ lệ cố định có thể được tính bằng tài sản cố định chia cho tài sản ròng và nếu giá trị tính toán vượt quá 100% thì có nghĩa là công ty có tài sản cố định vượt quá vốn tự có. Tiếp theo, tỷ lệ vốn chủ sở hữu có thể được tính bằng tài sản ròng chia cho tổng tài sản và nếu nhỏ hơn 50% nghĩa là khoản nợ lớn hơn tài sản ròng.
Năm 2018, tỷ lệ cố định cho tất cả các ngành là 135%, trong khi đối với ngành bất động sản là 222%, gấp 1,6 lần so với tất cả các ngành, cho thấy lượng tài sản cố định lớn. Ngoài ra, tỷ lệ vốn chủ sở hữu của ngành bất động sản năm 2018 là 33% cho thấy công ty đang có lượng nợ cao. Từ những điều này, có thể thấy ngành bất động sản đang sở hữu những bất động sản có số tiền vay lớn. Việc sở hữu một lượng lớn bất động sản có nguy cơ suy giảm giá trị, có thể dẫn đến một khoản lỗ lớn chưa thực hiện được. Rủi ro suy giảm giá trị phải được xem xét cẩn thận để ngăn chặn các khoản lỗ chưa thực hiện xảy ra sau khi M&A được thực hiện.
Kết quả khảo sát tình hình thực thi Luật Kinh doanh giao dịch bất động sản (2018)” của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản cho thấy: các công ty giao dịch bất động sản phải tuân theo các quy định của Luật Kinh doanh giao dịch bất động sản và nếu vi phạm các quy định đó sẽ bị xử phạt hành chính như thu hồi giấy phép.
Thống kê số lượng khiếu nại và tranh chấp liên quan đến giao dịch bất động sản liên quan đến các công ty giao dịch bất động sản do Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch và các văn phòng chính của tỉnh và các bộ phận của Đạo luật Kinh doanh Giao dịch Bất động sản xử lý: Trong năm 2018 có 364 tranh chấp liên quan đến hòa giải/đại diện (bán hàng), 338 tranh chấp liên quan đến bán hàng và 224 tranh chấp liên quan đến hòa giải/đại diện (bán hàng). Bất động sản đắt tiền so với các hàng hóa và dịch vụ khác, đồng thời các giao dịch bất động sản liên quan đến nhiều luật và quy định khác nhau, tạo ra môi trường dễ xảy ra tranh chấp. Mặc dù số lượng chuyển nhượng và tư vấn không lớn so với số lượng các tập đoàn trong ngành bất động sản nói chung nhưng điều quan trọng là phải hết sức chú ý đến rủi ro pháp lý.
Về việc xử lý theo luật thuế thu nhập khi chuyển nhượng cổ phần của một tập đoàn sở hữu số lượng lớn bất động sản. Thông thường, trong M&A bằng cách chuyển nhượng cổ phiếu do một cá nhân nắm giữ, cá nhân đó sẽ tạo ra lãi vốn, sẽ bị đánh thuế với tổng thuế suất 20,315%, bao gồm thuế thu nhập 15,315% (bao gồm thuế tái thiết) và thuế cư trú 5%. Tuy nhiên, nếu đáp ứng một số yêu cầu nhất định, nếu chuyển nhượng cổ phần của một công ty sở hữu số lượng lớn bất động sản, thuế suất sẽ tăng lên.
Xu hướng M&A ngành bất động sản Nhật Bản 2024 chắc chắn vẫn sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ hơn nhờ lợi ích rõ rệt của hình thức hoạt động này. Nắm bắt kịp thời các cơ hội và xử lý tốt các vấn đề là yếu tố cốt lõi để doanh nghiệp tiến hành việc mua bán và sáp nhập hiệu quả nhất trong thời địa hiện nay.
Ý kiến